9月16日，萬物雲已完成招股書註冊，股票代碼為“2602.HK”，預計於今日開始正式IPO路演，本月內有望完成上市。根據萬物雲為公開發行針對香港市場的專場新聞發佈會信息，此次發行規模預計8億至9億美元，將成為2022年以來港股市場規模最大的首次公開發行。
此次IPO吸引超豪華的基石投資人陣容，包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美金。
去年11月5日，萬科首次披露擬分拆所屬子公司萬物雲上市的計劃。彼時，萬科方面表示，萬物雲在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟。如果此次分拆上市得以實現，將有助於突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物雲的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利於公司向開發、經營、服務並重轉型發展。
隨後，萬物雲開啟緊鑼密鼓的上市沖刺。2021年11月26日，萬科首次擬分拆子公司萬物雲到香港聯交所上市的相關議案獲股東大會通過。今年3月30日，證監會正式受理萬物雲的境外上市申請。4月1日，萬物雲正式遞交招股書。9月1日，港交所發佈公告，萬物雲正式通過聆訊。
值得註意的是，當前港股市場物業板塊表現欠佳，板塊整體估值較前期高位回落明顯。針對上市時機選擇的問題，萬物雲CEO朱保全在今年3月份曾表示，公司的經營戰略不會以捕捉資本市場窗口為主要考慮因素。上市對於企業來說，隻是經營長河中的一個節點而已。相信在資本市場相對理性的時刻，更能夠給優秀企業真實的定價，也能給戰略投資人更好的投資機會。
萬物雲於2021年10月由萬科物業更名而來，其發展歷程可追溯至32年前。與其他專註住宅服務的物業管理有所不同，萬物雲近年來啟動平臺化的發展戰略，構建Space、Tech和Grow等業務模塊。
其中，Space模塊包含歸屬社區空間服務的“萬科物業”“樸鄰發展”，歸屬商企空間服務的“萬物梁行”，歸屬城市空間服務、全國首個以城市服務為定位的全新品牌“萬物雲城”；Tech模塊則包括“萬睿科技”“第五空間”等，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務；Grow模塊的“萬物成長”是公司的孵化器，持續連接成熟企業、孵化創新企業。
從財務表現看，今年上半年，萬物雲實現營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，占比56.3%，同比增長34.8%；商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，同比增長39.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入11.6億元，同比增長59.0%
招股書顯示，2019年至2021年，萬物雲的毛利分別約為24.68億元、33.65億元、40.20億元，毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%。在頭部物業管理企業中，這一數據處於中下遊。
對於萬物雲的低毛利率運營模式，朱保全在今年3月31日舉行的萬科業績推介會上表示，從已上市物企看，大概分為兩個陣營：一類是毛利率在15%左右，一類是毛利率在30%左右。萬物雲毛利率在15%左右，從分析師報告看，15%是一個合理區間。他還表示，物業服務是民生行業，信任關系遠比毛利率重要。另外，在商業領域所有的合同締約都是以客戶能接受的毛利基礎之上實現的。